1月16日ღ✿，位于北京市朝阳区麦子店街38号的三全公寓120套房产及200多个地下车位分别在阿里资产平台竞价ღ✿，由于无人出价流拍ღ✿。阿里资产信息显示极简轻奢ღ✿，ღ✿，这次出售的资产由北京景秀商业管理中心（有限合伙）（下称“北京景秀”）委托光大金瓯资产管理有限公司（下称“光大金瓯”）对外处置ღ✿。

　　三全公寓位于北京亮马桥区域ღ✿，周边为使馆区ღ✿。根据三全公寓官方介绍ღ✿，住户以欧美和日本客人为主ღ✿，多为跨国公司驻华代表及高管ღ✿。此前ღ✿，北京景秀持有的三全公寓配套商铺已售出ღ✿。

　　北京景秀为景瑞控股有限公司（旗下景瑞不动产控制的企业ღ✿。根据景瑞控股官网介绍ღ✿，景瑞不动产主要从事租赁式公寓和办公楼的投资ღ✿、开发ღ✿、改造及运营等业务ღ✿，上述120套房产属于景瑞控股长租公寓品牌“悦樘甄选公寓”ღ✿。

　　一位接近光大金瓯的人士告诉经济观察报ღ✿，景瑞控股无力偿还对光大金瓯约7.2亿元的相关债务ღ✿，上述120套公寓房产凯发娱乐旗舰ღ✿，ღ✿、地下车位及配套商铺均为该笔债务的抵押物洛克王国上古龙王套装ღ✿。经双方协商ღ✿，拟通过处置相关抵押资产偿债ღ✿。

　　近两年ღ✿，在房地产行业逐步回稳的背景下ღ✿，出售一线城市存量不动产尤其是已投入运营ღ✿、权属清晰的成熟资产ღ✿，已成为部分房企化解存量债务的重要方式凯发k8ღ✿，ღ✿。在此过程中ღ✿，金融机构通过处置抵押物降低潜在风险敞口ღ✿；房企则借此避免陷入更为被动的司法处置程序ღ✿。

　　三全公寓项目占地1万平方米ღ✿，建筑面积5.4万平方米ღ✿，由3栋高层住宅及1栋商业裙楼组成ღ✿。其中住宅均为26层ღ✿，共624户ღ✿，面积从35平方米到225平方米不等ღ✿。

　　景瑞控股旗下的悦樘甄选公寓占据其中194套住宅及部分底商和地下车位ღ✿。本次主要出售其中的120套住宅ღ✿、4126平方米底商及200多个地下停车位ღ✿。其中底商已于2025年12月19日以6150万元成交ღ✿，折合单价约1.5万元/平方米ღ✿。

　　此次挂牌出售的120套房产建筑面积合计13824.7平方米ღ✿。其中仅有两套面积在60平方米左右ღ✿，其余房源面积均在110—130平方米之间ღ✿，户型以两居室为主ღ✿。按起拍价计算ღ✿，整体折合单价约为5.8万元/平方米ღ✿。

　　根据阿里资产信息ღ✿，截至2025年12月9日ღ✿，120套住宅中93套有租约ღ✿，其余27套无租约或为日租租约ღ✿。

　　据景瑞不动产一位销售经理介绍ღ✿，目前对外出租房屋起价约2万元/月凯发k8国际百乐app下载ღ✿，根据楼层ღ✿、朝向ღ✿、装修及是否配备家具洛克王国上古龙王套装ღ✿，租金有所差异ღ✿；签订一年及以上长租协议可享受相应优惠ღ✿。

　　三全公寓地下停车场200个车位亦于1月16日起竞价凯发k8国际百乐app下载ღ✿，起拍价4800万元ღ✿。地下车位分布在负一层和负二层ღ✿，建筑面积13297.8平方米ღ✿，已承包给一家停车管理公司经营ღ✿，承包期至2031年10月31日ღ✿。

　　据上述接近光大金瓯人士介绍ღ✿，景瑞控股欠光大金瓯债务本金7.2亿元ღ✿，三全公寓住宅ღ✿、底商和地下车位出售所得资金主要用于偿还债务本息ღ✿。多数资产租金为月付或季付ღ✿，竞拍人拍得资产后ღ✿，双方约定交割日凯发k8国际百乐app下载ღ✿，交割日前的租金归景瑞控股所有ღ✿，交割日后的租金由拍得人收取ღ✿。

　　早在2025年10月ღ✿，光大金瓯在阿里资产发布120套房产凯发k8国际百乐app下载ღ✿、底商和地下车位的招商公告ღ✿，当时拟以打包方式一次性出售ღ✿。根据该公告ღ✿，120套房产大部分位于3号楼ღ✿，一号楼和二号楼仅有少量房产洛克王国上古龙王套装ღ✿。

　　2025年11月26日洛克王国上古龙王套装k8凯发ღ✿，光大金瓯在阿里资产首次挂牌出售三全公寓配套底商ღ✿，起拍价5300万元ღ✿。经12轮竞拍ღ✿，该底商最终以6150万元成交ღ✿，溢价率约16%ღ✿。

　　2025年12月22日ღ✿，光大金瓯在阿里资产平台分别挂牌120套房产和200多个地下停车位ღ✿。若三项资产全部顺利售出ღ✿，预计可获得超过9亿元现金ღ✿，足以覆盖景瑞控股欠光大金瓯的7.2亿元债务洛克王国上古龙王套装ღ✿。1月16日ღ✿，两项资产由于无人出价流拍ღ✿。上述光大金瓯人士称ღ✿，两项资产还将择期继续出售ღ✿。

　　三全公寓于1998年建成ღ✿，开发商为北京三全公寓有限公司装修知识ღ✿。天眼查显示ღ✿，最初股东为三全工程（香港）有限公司和北京市东风农工商公司ღ✿；2018年ღ✿，东风农工商将其持有的三全公寓20%股权转让给北京金明多网络技术有限公司ღ✿。

　　早在2017年2月ღ✿，景瑞控股以6.4亿元对价购买58家特殊目的公司100%股权（该58家特殊目的公司持有三全公寓60套房产）ღ✿；同时以6.3亿元收购三全公寓另外120套房产ღ✿、停车场及底商等资产ღ✿。

　　根据景瑞控股披露ღ✿，2017年9月ღ✿，该笔总对价12.7亿元的收购完成ღ✿，折合成本单价约5.3万元/平方米ღ✿。本次出售的相关资产最初收购成本为6.3亿元ღ✿，按照当前起拍价算已实现一定增值ღ✿。

　　景瑞控股财报显示ღ✿，三全公寓租期收益率为2%ღ✿，商铺收益率为5.5%ღ✿；截至2017年底ღ✿，收购的三全公寓相关资产投资性物业估值为17.4亿元ღ✿，递延所得税负债为4.67亿元ღ✿，净资产值为12.7亿元ღ✿。

　　2018年7月ღ✿，景瑞控股以北京景秀股权ღ✿、三全公寓相关资产及租金应收款为抵押ღ✿，发行到期日为2029年11月28日的7.2亿元商业抵押担保债券ღ✿，其中优先级债券6.84亿元ღ✿，年利率6.6%ღ✿，按季支付利息ღ✿；景瑞控股认购3600万元次级债券ღ✿。

　　该7.2亿元商业抵押担保债券的优先级投资人为华夏基金ღ✿。2023年8月ღ✿，华夏基金将相关债券转让给光大金瓯ღ✿，同时约定债券提前至2025年1月到期ღ✿，景瑞控股支付光大金瓯年利率6%—8%ღ✿。

　　按照景瑞控股财报披露的信息ღ✿，在本次债券重组中原债权人和新债权人约定ღ✿，双方均需为债券抵押物寻找及推荐潜在买家ღ✿，出售抵押物所得款项用于偿还贷款ღ✿；若到期前仍未能出售ღ✿，光大金瓯有权没收或变卖抵押物用于偿债ღ✿。

　　2025年1月ღ✿，景瑞控股与光大金瓯签订债务展期协议ღ✿，将年利率调整至6%—12%凯发k8国际百乐app下载ღ✿，并约定2025年12月偿还贷款ღ✿。据上述光大金瓯人士介绍ღ✿，展期到期后景瑞控股仍无力偿债ღ✿，因此启动抵押物拍卖程序ღ✿。

　　三全公寓从建成至今已经超过20年ღ✿。根据贝壳网披露的信息ღ✿，二手房挂牌单价为6.2万元—7.8万元/平方米ღ✿，2025年共成交3套二手房ღ✿；租金方面ღ✿，一居室挂牌租金为8000元—9500元/月ღ✿，两居室租金1.7万元—2万元/月左右ღ✿。

　　作为一家中小型房企凯发k8国际百乐app下载ღ✿，景瑞控股自2017年起正式确立从传统开发商向资产管理服务商转型的“大资管”战略ღ✿，逐步构建了优钺资管ღ✿、景瑞地产ღ✿、景瑞不动产ღ✿、景瑞服务和合福资本五大业务平台ღ✿。

　　景瑞不动产主要运营悦樘公寓和景瑞商办两大品牌ღ✿。其中ღ✿，悦樘公寓为长租公寓业务线ღ✿，三全公寓相关资产即属于该品牌ღ✿；景瑞商办则主要聚焦商业和办公物业ღ✿。

　　2017年ღ✿，在收购北京三全公寓部分资产后ღ✿，景瑞控股又以7.1亿元收购上海易里公寓及青岛国敦酒店60%股权ღ✿，并以3亿元收购上海张江碧波路5号办公楼ღ✿，初步搭建起租赁业务框架ღ✿。

　　2018年洛克王国上古龙王套装凯发K8官网首页登录ღ✿，ღ✿，景瑞控股开始大规模扩张租赁业务ღ✿，全年累计收购10个项目ღ✿，包括ღ✿：以2.7亿元收购北京程远大厦221套公寓ღ✿；以2.8亿元收购北京东直门内大街9号院4号楼商业大厦ღ✿；以2.2亿元购入北京海淀中街商业物业ღ✿；以2.4亿元买入北京交道口南大街商业物业ღ✿；以2.3亿元收购上海浦东浙桥路99号商业物业ღ✿。

　　2019年ღ✿，景瑞控股完成对上海幸福莱商务酒店的收购ღ✿。2020年ღ✿，在长租公寓及商办等租赁业务基础上ღ✿，景瑞控股正式组建景瑞不动产平台ღ✿。

　　截至2021年ღ✿，景瑞不动产在北京ღ✿、上海ღ✿、杭州ღ✿、苏州等城市累计布局长租公寓11家ღ✿、商办项目3个ღ✿，资产管理规模接近90亿元ღ✿。

　　2022年ღ✿，景瑞控股租赁业务收入同比增长113%ღ✿；2023年同比增长10.3%ღ✿。然而ღ✿，受2022年债务违约影响ღ✿，景瑞控股在融资及偿债等方面面临较大压力凯发k8国际百乐app下载凯发k8国际ღ✿，ღ✿，资产管理业务扩张受限ღ✿。

　　2024年ღ✿，受房地产市场波动等因素影响ღ✿，景瑞控股的租赁业务收入同比下降3.1%ღ✿；2025年上半年ღ✿，租赁业务收入同比下滑19.5%ღ✿。同年ღ✿，景瑞控股提出“保内ღ✿、暖外ღ✿、瘦身”三年计划ღ✿，正式启动自救ღ✿。

　　由于主体信用出险ღ✿、流动性持续紧张ღ✿，通过处置抵押资产偿债或以资抵债已成为降低杠杆ღ✿、压降负债的必要手段之一ღ✿。出售三全公寓相关资产ღ✿，正是其“瘦身”计划的重要组成部分ღ✿。

　　一位从事资产拍卖的人士告诉经济观察报ღ✿，最近ღ✿，部分一线城市核心区资产因性价比较高ღ✿，找到买家并不困难ღ✿，其所在公司经手出售某一线城市核心区一栋办公物业ღ✿，成交单价超过15万元/平方米ღ✿。